不動産・相続

専任コンサルタント <私がご相談にお応えいたします>
国土交通大臣認定
公認 不動産コンサルティングマスター(4)第23766号
NPO法人 相続アドバイザー協議会会員
一般社団法人 家族信託普及協会会員
【資格】 公認不動産コンサルティングマスター 相続アドバイザー
不動産アナリスト ファイナンシャル・プランナー(CFP認定者)
宅地建物取引士 一級ファイナンシャル・プランニング技能士
マンション管理士 シニア・ライフ・コンサルタント
賃貸不動産経営管理士 証券外務員第四種資格  他

不動産・相続に関するご相談について

不動産・相続に関する様々なご相談に、経験豊富なコンサルタントがお応え致します。
(※案件によっては、パートナーの弁護士・税理士・不動産鑑定士の先生方にご協力いただくこともございます)

「不動産購入」に関するよくあるご相談

  • 不動産の取引は初めてなので、少し不安なんですが。。。
  • 契約書の内容がよく分かりません。どんなリスクがありますか?
  • 契約時に専門家に立会ってもらえますか?
一般的に一生涯で一番高額な買物は不動産と言われております。
その買物で不良物件を買わされたり、不利な内容で契約をされたりしたら、あなたのライフプランはどうなりますか?

弊社ではお客様が検討中の不動産の契約書類の内容確認(契約書・重要事項説明書他)・リスク説明・契約立会・残金決済立会等、不動産購入のコンサルティングを行います。
お客様にその物件と購入リスクをもっとよく知って頂き、その上で契約をして頂くことをお勧めしております。

不動産取引に100%安全な取引はありません。しかしリスクを軽減することは可能です。
自己責任時代を生き抜く為にも、安心で快適な生活を送る為にも、専門家を活用しましょう。

「不動産売却」に関するよくあるご相談

  • 人に貸しているけど売却出来ますか?
  • 売却したいけど隣接と境界で揉めています…
  • 権利関係が複雑ですが売却できますか?
  • 底地権・借地権って売却できますか?
不動産の売却を検討中だが、隣接とのトラブル・複雑な権利関係等の問題があって売却出来ないのではないか?
底地権・借地権を売却したいけど・・・?とお悩みの方、何か解決策があるはずです!

例えば、底地権・借地権を売却する場合、通常の所有権より売却しにくいのは確かですが、底地や借地を利用したい方もいらっしゃいます。底地権者・借地権者に買取って頂いたり、等価交換の方法もございます。

地域・面積・道路・規制等により売却が困難な場合もございますが、諦める前にお問い合わせ下さい!
弊社では過去に底地権・借地権の売却、地境で隣接と揉めている案件、共有者の一人が行方不明である案件等の特殊なケースも解決してまいりました。

不動産売却でお悩みの方、一度専門家にご相談下さい。

「相続」に関するよくあるご相談

  • 大増税時代に相続税が心配です。どうしたらいいですか?
  • 相続財産が殆ど不動産だけ(または現金だけ)ですが大丈夫でしょうか?
  • 相続人が多く不仲な兄弟もいます。揉めたくありませんが良い方法はありますか?
  • 遺言を書けば大丈夫ですか?
  • 障がい者の子がおります。将来が心配ですが、何か良い方法はありますか?
よく「相続」を皮肉って、「争続」や「争族」と表現することがあります。
まさしく争いが続いたり、争う家族だったりするケースが多いからです。

ではどうしてそうなるのでしょうか? それは相続対策をしていなかったり、相続対策をしたつもりでも対策になっていないからです。

相続対策というと、とかく「相続税の軽減対策」ばかりに気を取られて「相続財産の分割計画」「相続税納税資金対策」が疎かになりがちです。
この三つのどれか一つが欠けても相続対策としては不完全です。
まさに三位一体の対策が不可欠です。

また、昨今では信託法の改正により、家族信託(ケースによっては商事信託)を用いて、遺言や成年後見制度では出来ない柔軟な対応が可能になりました。例えば一般的な遺言では被相続人が決めた遺産を一度に渡すことになりますが、信託を利用すれば、毎月少しずつ渡すことも可能です。
判断能力が衰えたり認知症等になられた時にも、信頼できる方(指定された方)に不動産の管理や売却、相続対策を行って頂くことも可能です。


弊社では、相続対策もバランスがとても大切と考え、総合的なご提案をさせて戴いております。ぜひ一度ご相談下さい。

「不動産の節税」についてのよくあるご相談

  • 新築時の建物評価額は、お役所側(都税事務所等)が一方的に決定するのですか?
  • 相場が高い時期に購入した塩漬け不動産があります。どんな処理方法がありますか?
  • 都心の魅力的な不動産の購入を検討していますが、公示価格よりかなり高いのですが、
    何か良い方法はありますか?
新築時の建物評価額は、不動産取得税・固定資産税・都市計画税・登録免許税・相続税評価額等に影響を及ぼします。中でも固定資産税・都市計画税は毎年課せられます。
評価減対策をするかしないかでは、大きな(または高価な)建物になりますと、トータル数億円も違うケースもございます。

新築時の建物評価は、お役所(都税事務所等)側が一方的に決定すると思われがちですが、実は所有者側の意見や方針、提出資料等により評価が違ってくることがございます。
簡単に諦めずに、是非一度ご相談ください。

相場が高い時期に購入した不動産の処理や、相場よりお高いけれど、どうしても購入したい不動産がある等、節税により処理・対応できる場合がございます。パートナーの税理士・不動産鑑定士等とチームを作り、お客様のご希望に沿った解決策をご提案いたします。

「不動産投資」に関するよくあるご相談

  • この投資物件は割安ですか?それとも割高ですか?
  • テナントビル購入を考えていますが、テナントの契約条件はこれで問題ありませんか?
  • この物件の利回りはホントに○%ですか?
  • この物件の購入リスクは何ですか?
  • 老後の為に安定した収益不動産が欲しいのですが。。。
この低金利時代に不動産投資をする方が増えています。
しかし、表面利回りだけを見ていませんか?実物不動産を購入するにせよ、不動産ファンドを購入するにせよ、先ずは「対象物件を良く知る」ことから始めましょう。

土地神話も崩壊し、少子高齢化が進み、全国の空き家数820万戸・住宅総数に占める空き屋率13.5%時代(2013年10月時点・総務省発表)に、安易に日本の不動産購入をしていいのでしょうか?
全ての不動産価格が右肩上がりの時代ならともかく、市場に物件が溢れ、前述のように少子高齢化が進み、2020年問題(団塊の世代が後期高齢者へ)を迎えようとする今、不動産も「質」が厳しく問われる時代(実用性・収益性・希少性・換金性等)になりました。

現在の日本では不動産を購入すること自体、リスクが高いものになっています。
しかし、日本の財政・人口推移を考えますと「リスクを取らないこともリスク」になる時代です。先ずは デュー・デリジェンス(詳細調査)を行い、リスクとリターン、メリットとデメリットを整理して、場合によっては、海外不動産も含めて購入の検討をして見ては如何でしょうか。

弊社では、多角的に調査・分析・検討し、アセットアロケーション(資産配分)構築のお手伝いをさせて頂きます。

「不動産の有効活用」に関するよくあるご相談

  • 遊休地をどう有効活用したらいいですか?
  • 固定資産税が高くて困っています…
  • 建物を建て方がいいですか?土地を貸したほうがいいですか?それとも売却した方がいいですか?
不動産事業には様々な種類があり、一つの評価軸で語るのはとても困難なことです。
次の8つのような断面で考えることにより整理することができます。

1.賃貸型か?分譲型か?

2.建物の形態・用途

3.経営資源(権利・ノウハウ等)のうち、何を活用するか?

4.資金調達をどの様にするか?

5.税務対策としての位置づけは?

6.事業に公共性・公益性があるか?(優遇措置の有無)

7.パートナーをどの様に位置づけできるか?

8.その他(開発手法の活用・売却・買換等)

以上の8つの要素をもとに総合的に組み立てられた事業方式の中から個々のお客様のニーズやその物件の特性にあったもの(その物件のポテンシャルを最大限に引き出せる活用方式)をご提案させて戴きます。

土地を所有していることで苦しむのではなく、所有していて良かったと思える土地活用をしましょう。